买房租房成本对比计算器
输入房屋总价、首付比例、贷款利率、贷款年限、月租金、房价与租金年涨幅及持有年数，计算买房累计现金支出、期末房产净值与租房累计支出，逐年对比两者差额，判断同一城市该买房还是长期租房。
数据来源：等额本息还款公式 + 房产现值与租金按年复利递增模型
逐年累计成本对比（单位：元，持有期最长展示30年）
| 年份 | 累计现金支出 | 期末贷款余额 | 期末房产现值 | 期末自有净值 | 累计租房支出 | 买房−租房差额 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 第 1 年 | 677,738.76 | 1,371,255.11 | 2,020,000 | 648,744.89 | 48,000 | -19,006.13 |
| 第 2 年 | 755,477.51 | 1,341,606.36 | 2,040,200 | 698,593.64 | 96,720 | -39,836.13 |
| 第 3 年 | 833,216.27 | 1,311,025.33 | 2,060,602 | 749,576.67 | 146,170.8 | -62,531.21 |
| 第 4 年 | 910,955.02 | 1,279,482.69 | 2,081,208.02 | 801,725.33 | 196,363.36 | -87,133.67 |
| 第 5 年 | 988,693.78 | 1,246,948.22 | 2,102,020.1 | 855,071.88 | 247,308.81 | -113,686.91 |
| 第 6 年 | 1,066,432.53 | 1,213,390.73 | 2,123,040.3 | 909,649.57 | 299,018.44 | -142,235.48 |
| 第 7 年 | 1,144,171.29 | 1,178,778.05 | 2,144,270.7 | 965,492.65 | 351,503.72 | -172,825.09 |
| 第 8 年 | 1,221,910.04 | 1,143,077 | 2,165,713.41 | 1,022,636.41 | 404,776.28 | -205,502.65 |
| 第 9 年 | 1,299,648.8 | 1,106,253.35 | 2,187,370.55 | 1,081,117.19 | 458,847.92 | -240,316.32 |
| 第 10 年 | 1,377,387.55 | 1,068,271.81 | 2,209,244.25 | 1,140,972.44 | 513,730.64 | -277,315.53 |
买房口径按"累计现金支出减去期末自有净值（房产现值扣除剩余贷款）"计算净成本，房价下跌或长期横盘时净成本会明显上升；租房口径按租金每年按涨幅递增累加，不含押金占用、中介费与搬迁成本。两项都不含机会成本与自住价值：想让首付资金的机会成本进入对比，可在"首付资金年化收益率"填入稳健理财收益率，工具会单列机会成本供加减。契税、维修、装修、卖房交易费用与户籍学区等非货币因素未纳入，最终决策还要看工作城市稳定性与自身现金流。
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计算口径
买房：首付 = 总价 × 首付比例；月供按等额本息公式计算；累计现金支出 = 首付 + 月供 × 实际还款月数 + 每年持有支出 × 持有年数（贷款还清后不再计月供）；期末自有净值 = 总价 ×(1+房价年涨幅)^持有年数 − 期末剩余贷款本金；买房净成本 = 累计现金支出 − 期末自有净值。租房：累计支出 = Σ 第t年月租金 × 12 × (1+租金年涨幅)^(t−1)，t 从1到持有年数。差额 = 买房净成本 − 租房累计支出。首付机会成本 = 首付 ×[(1+年化收益率)^持有年数 − 1]。
使用说明
- 为同一套可比住房测算：月租金填同地段同面积房源的挂牌价，避免拿老破小租金对比新房总价
- 房价年涨幅是最不确定的变量，建议分别按0%、2%、−3%各测一次，看结论是否改变
- 持有年数是决定性的：短期持有买房通常更贵，因为契税与装修摊销在高房价涨幅假设下才划得来
常见问题
为什么买房净成本会出现负数？
当房价涨幅足够高时，期末自有净值超过全部现金支出，净成本为负，表示这段时间买房不仅"免费住"还净赚。这完全取决于房价假设，实际中需把涨幅填保守值再看结论。
租金收益率能直接判断买房是否划算吗？
不能只看一个比值。年租金÷房屋总价得到静态租售比，但它不含房价涨跌、按揭利息与持有费用。本工具把这些因素一起算进净成本，再用持有期差额比较，比单看租售比更接近真实决策。
算上首付的机会成本该怎么处理？
把首付看作一笔同期限的投资：若首付款本可以稳健理财取得年化收益，这笔收益就是买房的额外成本。将"首付资金年化收益率"填入非0值，工具会在汇总中单列机会成本，加到买房净成本上再对比。